Aku Kontraktor! Bina rumah di atas tanah sendiri 2

Salam buat semua. Apa khabar? Semoga kita semua diberikan kesejahteraan hidup, kewalafiatan kesihatan, keberkatan rezeki, keselamatan jiwa dan kebebasan daripada api neraka. Amiin.

Adapun entri Atok kali ini tentang rumah. YA, rumah. Dah banyak entri Atok yang lepas-lepas pasal niat Atok nak buat rumah kat kampung lepas pencen. Atok dah berangan-angan nak buat rumah berkembar dua unit. Satu unit memang untuk Atok dan keluarga duduk apabila kitorang balik ke kampung TPG menjengok sanak saudara di sana. Tak perlu lagi Atok tergesa-gesa nak kembali ke Seremban ini pada hari Ahad untuk bersiap sedia mengajar pada hari Isnin keesokan harinya. Atok dah bersara, kan? Cukuplah 27 tahun Atok menyemai bakti sebagai guru di merata tempat di Malaysia (sebenarnya 3 buah sekolah jer). Di Miri mula-mulanya dari tahun 1993-1996. Kemudian Atok ke Jugra mulai 1996 hingga 2003 dan yang terakhir di Senawang, iaitu pada 2004 hinggalah Atok pencen cikgu dalam tahun 2020, time tengah PKP. Biarlah Atok dan Wan menghabiskan sisa-sisa usia yang ada di rumah atau ke tempat yang menggembirakan hati kami berdua. 

Alangkah seronoknya, kami mengimbau kembali zaman kanak-kanak dan ketika membesar bersama-sama ibu-ibu dan bapa-bapa saudara serta saudara mara yang masih ada. Dengan adanya rumah di atas tanah pusaka nanti bolehlah kami berpuas-puas duduk bersembang sebelum kembali semula ke rumah fi Senawang. Berapa lama Atok nak tinggal kat Telok, terpulang pada Atok. 

"Tapi Tok kenapa buat dua rumah? Satu kan dah cukup?" Tanya korang. Atok dah agak dah dan Atok dah maklumkan awal-awal lagi dalam penulisan Atok sebelum ini, yang rumah kedua itu untuk...makcik baru? HAHAHA,  tergelak Atok terbahak-bahak

Nasib baik Wan korang takde kat sebelah. Kalau tidak, tak pasal-pasal Atok kena jelingan mata lasernya yang tajam. Mungkin 2,3 hari terpaksalah Atok memekakkan telinga mendengar bebelannya. Atok sejak dari kecil, low profile jer. Bagi Atok, syukur dengan apa yang ada. Atok tak kisahlah kalau ada PU atau Da'ei yang kata Atok low class pasal tak berani pasang dua. Bukan pasal tak mampu. Dengan duit pencen Atok ni, Atok mampu kalau nak pakai Merz, Beemer, Volvo atau lori kontena (yang second hand ler) sekaligus, tapi maintanennya yang buat Atok berpikior banyak kali. Kalau pakaipun lebih-lebih sebulan dua kali, lepas tu tersadai jer kat bawah garasi buat apa? Tak sanggup Atok nak pakai Honda empat roda.

Cukuplah Atok naik motor kapcai Hondua. Isi jer petrol 2 ringgit, ganti minyak hitam dan topup angin kat tayar. Yang penting bila tekan hon bunyi, pijak brek mencengkam. Laju tak laju Atok tak kisah, janji sampai juga ke tepian. Huahuahua......

Takdelah. Kan Atok dah kabarkan dulu, Rumah kedua itu untuk Atok sewakan. Dapat juga jadi side income Atok. Ada juga alasan untuk balik ke kampung setiap hujung bulan.

Tapi kan, sejak 3 kali kita berPKP ini, Atok dapat tahu harga barang binaan dah naik harga. Itulah kata kontraktor yang Atok upah untuk siapkan dapur tambahan kat rumah Senawang ini. Mula-mula Atok sangsi juga cerita dia, tapi lepas kawan Atok yang Atok upah tambah Awning dan gril pintu pun cakap begitu, mungkin juga ada benarnya. Dalam internet pun cakap macam gitu. So, logik akal, kalau bahan binaan naik, harga rumah pun melambung ler. Kos pembinaan rumah, mesti bertambah sebab:

• Sebatang besi RM18 naik kepada RM30-RM33
• Sebatang paip RM30 naik kepada RM60
• Sekampit simen RM14 naik kepada RM18
• Pasir satu ela RM60 naik kepada RM80

Aduuh, apa nak jadi laaa! Harga barang binaan terus meningkat naik. Tak ada tanda tanda nak turun ni. Kos minimum (spec atap zink, batu simen) bina rumah rm 120 /kps.

PILIHAN YANG ADA

I. Jenis BRICK AND MORTAR  (Konvensional)

Korang bayangkanlah ya. Atok bercadang nak buat rumah setingkat 2 bilik yang biashe-biashe jer, berkeluasan 500 kaki persegi kat atas tanah sendiri,  terperanjat Atok. Rata-rata tawarkan harga pakej RM 89,000 seunit. 

Spesifikasi Bahan dan Binaan 

BINAAN TAPAK :

• Ground Beam
• Konkrit asas rakit
• BRC dan besi y12

2. BINAAN DINDING :

• Bata pasir / brick
• Tiang konkrit
• Plaster dinding

3. TINGKAP :

• Aluminium frame moden dan panjang 2’x5’@ 4’x5'
• Cermin kaca bertinted gelap           

4.  PINTU :

• Kayu ‘flush ply door’ untuk semua pintu

5.  BUMBUNG :

• Binaan kerangka bumbung kayu /
• Besi C-Channel
• Uroll bond (Merah/Biru/Kelabu)
• Siling luar: Asbestos dan kayu manis
• Siling dalam: Plaster siling

6.  LANTAI :

• Lantai rumah simen render
• Lantai bilik air tiles lantai seramik 1’x1′

7.  KEMASAN DINDING :

• Simen plaster
• Dinding luar : Plaster kasar
• Dinding dalam : Plaster licin
• Dinding bilik air tiles 1’x1′ setinggi 5 kaki

8.  CAT DINDING :

• Cat putih dinding bahagian dalam rumah (undercoat)
• Cat berwarna (boleh pilih warna) pada dinding luar rumah dan coping

9.  AKSESORI :

• Standard asas wiring dan piping
• DB dan papan meter
• Lampu
• Point lampu dan kipas
• Sinki dapur
• Sinki bilik air
• Rain shower
• Paip
• Tandas duduk / Tandas cangkung
• Table top dapur panjang 6 kaki

 Harga ditawarkan: RM89,900.00

Bajet Atok untuk dua unit rumah itu hanyalah 60K sahaja. Hancur harapan Atok. Even kalau Atok upah tukang jer pun, yang ambil RM 24/kps bererti 24x500= 12 ribu hanya untuk upah tukang seunit rumah. Kalau dua, korang kalikan jerlah jumlahnya, 24 ribu, itu tak termasuk barang binaan, pendawaian elektrik, plumbing,  plaster siling bagai. 60K-24K= 36K , masih tak OK bagi Atok. Tapi Atok tak nak give up. Where there is a WILL, there is a WAY, kata pepatah Inggeris. Hendak seribu daya, tak nak seribu dalih, kata nenek Melayu Atok.

II. Jenis IBS (Industrialised Building System)

Atok mulalah surf internet,  cari apa yang Atok boleh capai dengan duit 60K itu. Atok ceria kembali, memang ada opsyen kedua untuk bina rumah idaman Atok ini,iaitu cara IBS, sistem buat rumah pasang siap.

Terdapat 5 kumpulan IBS utama yang dikenalpasti digunakan secara meluas di Malaysia:

• Sistem kerangka, Panel dan kekotak konkrit pratuang
• Sistem Blok
• Sistem Kerangka Keluli
• Sistem Acuan
• Sistem Kerangka Kayu

Atok pun mula seronok baca tentang penjimatan kos bahan binaan dengan cara IBS ini. Atok boleh jimatkan hampir 40% daripada buat rumah cara konvensional pakai bata dan simen. 

• IBS Lebih ringan. Dengan besar yang sama berat IBS kurang 30% daripada batu-bata konvensional.
• IBS Kalis Haba. Suhu dalam rumah tidak mudah dipengaruhi oleh suhu luar.
• IBS Kalis Bunyi. Kurang bunyi bising. Bunyi bising dari dalam juga tidak kedengaran diluar.
• IBS Lebih kuat. Walaupun ringan tapi IBS 1.2 kali lebih kuat daripada bata konvensional.
• IBS Tahan Gegar. Tidak mudah retak. IBS boleh bertahan hingga 9 skala ritcher! (bata: 2 skala ritcher).
• IBS Kalis air. Air tidak mudah tembus @ meresap. Tidak perlu risau jika air bertakung dekat luar ke paras dinding.

Sungguhpun sistem IBS lebih murah berbanding sistem konvensional, ini hanya terpakai untuk sebuah projek hartanah kediaman dan bukan untuk satu unit atau satu renovasi kecil menambah bilik. Rumah yang dibina dengan sistem IBS kurang sesuai untuk renovasi, lebih-lebih lagi di bahagian depan dan belakang rumah kerana struktur sistem batu batanya. Pengubahsuaian rumah IBS ni agak terhad sebenarnya. Rumah pasang siap IBS mungkin menghadkan peluang pengubahsuaian kerana sifat binaannya. Untuk mengatasi masalah ni, kebanyakan pemaju tak menggunakan konkrit prapasang di bahagian yang biasanya diubahsuai seperti bahagian depan dan belakang rumah. 

Seperkara lagi, mutu bahan OK, cuma mutu kerja pemasangan dan penyambungan kurang memuaskan. Memang betul, Ramai yang komplen pasal sambungan tak tepat dan bocor. Pengalaman industri dan ketersediaan pekerja mahir untuk rumah pasang siap IBS adalah terhad, tetapi sedang berkembang. 

So, rumah IBS saiz yang Atok hendak itu harganya  kini menjadi RM 52K sahaja seunit. Sekali lagi Atok hampa, walaupun Atok ada bajet 60K, tapi Atok hanya boleh buat sebiji jer rumah guna cara IBS ini. Atok terpaksa lupakan impian nak buat rumah sewa sebuah itu. Mana cukup baki 8 ribu tu Atok nak buat rumah yang satu lagi? Rumah kebun pun belum tentu cukup! Fikir Atok, pening-peninglah kalau macam ini. Kalau nak cari tukang jer, upah buat rumah pasang siap ini pun, belum tentu jumpa yang pandai atau ada ilmu tentangnya.  Tukang Indon mana ada yang ikut kursus buat rumah IBS ini? Silap-silap pilih Indon, siang buat rumah, malam diorang pulak pecah rumah jiran-jiran. Nanti ada sahaja sambungan yang tak tepat atau betul, So, Take it or leave it, IBS mesti dengan kontraktor bertauliahnya. 

RUMAH L SHAPE BUDGET RM60K

• 3 bilik
• 1 ruang tamu besar
• 1 tandas
• 1 dapur
• 1 verandah

Tapi Atok tak terhenti kat situ jer, Atok google lagi check tengok hasil kengkawan kat internet yang berjaya buat rumah dengan bajet yang sederhana. Atok teruja jumpa FB seseorang yang katanya dapat siapkan rumah idamannya dengan harga 40K sahaja. Lebih besar daripada saiz rumah yang Atok nak bina itu. Seronok betul Atok. Atok beritahu Wan kau tentang  cerita ini. Apa lagi, beronok-ronoklah kami berdua laki bini. YES, inilah dia caranya. Apa caranya? Gelojoh bebenor kome nak tahu! Inilah Atok  baru nak bercerita!

Kata kawan FB itu, dia buat cenggini. Dia upah tukang dan adakalanya dia laki bini membantu. Barang binaan dia beli sendiri kat semua tempat. Ada yang dia beli time kedai hardware besar buat offer, ada yang second grade punya barang, dan ada juga barang second hand tapi masih elok. Atok rasa memang dia rajin pergi buat survey harga barang binaan. Walaupun lambat siap, kalau tak salah lebih daripada setahun, akhienya dia dapat rumah idamannya. Dia sendiri kontraktornya wey! Atok berbangga dengannya.

III. Jenis HYBRID (Konvensional + IBS)

Tetiba datang pula idea kat kepala otak Atok ini.   Kalau dia boleh buat, Atok pun boleh walaupun Atok kini bergelar OKU kerana sakit slip disc yang membataskan pergerakan Atok. Itu hal kecil jer, bisik hati Atok, yang penting hajat Atok tercapai dengan idea baru ini. Korang nak tahu apa idea baru Atok ya?

Begini.....

Dengan 60K yang Atok ada tu, Atok dah tekad untuk buat dua unit rumah berkembar. Atok akan buat kombinasi cara konvensional dan IBS serta menggunakan bahan binaan yang murah tetapi sama kuat, Atok tak nak kompromikan kualiti.

A. Fondasi atau Asas Bangunan

1. Atok akan tetap bina fondasi cakar ayam tetapi menggunakan 2 besi C Chanel yang dicantumkan untuk menjadi tiang -tiang rumah

2. Fondasi beam dalam tanah secara konvensional masih terus digunakan.

3. Atok akan tinggikan lantai dengan menambak dan memampatkan tanah di atasnya melebihi paras jalan raya.

4. Kemudian Atok akan  bina saluran paip dan saluran pembetungan menggunakan PVC kerana tahan lama bawah tanah bersimen.

5. Atok akan buat raft foundation untuk lantai keseluruhan rumah termasuk kawasan apron (kaki lima)

6. Barulah lepas itu Atok panggil lori cement mixer untuk curah premixed cement atas fondasi dan lantai rumah.

B. Binaan dinding  dan Tiang

1. Mula-mula Atok buat dinding dahulu untuk menjimatkan kayu dan papan. untuk itu, Atok akan ikat bata pasir sehingga 3 kaki ketinggian dari lantai. 

2.  Atok akan gunakan casing tiang yang ada dijual di kedai hardware. Ada pelbagai saiz dan corak. Atok akan cantumkan  kedua-dua casing bagi membentuk tiang yang menarik.

3. Kemudian Atok curahkan simen ke dalam ruang casing ini untuk menguatkan tiang besi C Chanel yang sedia ada. Tinggi tiang ini melebihi 10 kaki dari lantai.

4. Setelah mengering dan kuat, Atok akan pasangkan bingkai frame besi C chanel dengan saiz yang sama dengan kelebaran bata pada tiang ke tiang bagi membentuk keseluruhan dinding.

5. Potongan untuk tingkap kaca dan pintu telah dikenal pasti sebelum bingkai besi utu dibuat dan dipasang.

C. Struktur Binaan Bumbung

1. Untuk kekuda, Atok akan menggunakan besi Hollow 4x4 dan diperkuat oleh besi purlin. Kekuda ini akan dilapisi cat antikarat untuk memanjangkan jangka hayatnya

2. Besi hollow 2x4 yang disalut cat anti karat akan digunakan sebagai lapik bumbung.

3. Untuk atap, Atok akan gunakan board APC. Walaupun lebih mahal daripada metal deck, tapi ia lebih kuat,tahan haba, tahan lama dan tidak bising ketika hujan.  

4. Kerja-kerja kimpalan akan memastikan setiap sambungan besi kukuh dan tepat.

D. Penyiapan Dinding

1. Setelah bumbung siap didirikan, Pemasangan tingkap dan jernang pintu pula dilakukan.

2.  Hanya dinding bahagian luar sahaja dipasang cement board buat masa ini. Keseluruhan permukaan dinding  luar disapu dengan lapisan waterproofing.

3. Sambungan antara cement board mestilah disapu lapisan filler untuk melicinkan permukaan dinding.

E. kerja-kerja pendawaian Elektrik

1.   Pilih hanya daripada kontraktor yang berdaftar dengan TNB sahaja. untuk memastikan keselamatan anda dan rumah anda.

2. Memandangkan kita menggunakan bingkai besi, semua kerja pendawaian mestilah menggunakan konduit pvc bagi mengelakkan renjatan elektrik.  Sebaiknya lebihkan suis lampu dan plag dalam sesebuah bilik atau ruang.

3. Setelah ditentukan kedudukan plug dan suis elektrik barulah dipasang dinding sebelah dalam.

4. Sambungan antara cement board mestilah disapu lapisan filler untuk melicinkan permukaan dinding.

F. Pemasangan Jubin dinding dapur, bilik air dan lantai

1.  Atok akan pasang  jubin besar bersaiz 2x2 di ruang tamu, ruang makan, dan lantai bilik. Pemilihan warna yang sama lebih meluaskan ruang.

2. Di lantai dapur Atok akan pilih jubin yang lebih kecil dan kesat dengan warna yang berlainan berbanding ruang lain.  Jubin untuk dinding dapur pula hendaklah setinggi 5-6 kaki dari lantai.

3. Untuk lantai bilik air pula haruslah jubin yang lebih kesat bagi mengelakkan kelicinan dan kecederaan. Ketinggian yang disyorkan ialah setakat tinggi pancuran (7 kaki).

G. Pemasangan Siling (Luar dan Dalam)

1. Sebaiknya adakan bajet untuk pemasangan siling agar bumbung dan saluran pendawaian  tidak kelihatan.

2.  Siling juga menambahkan kecantikan ruang dalaman rumah di samping menebat haba dari bumbung ketika siang hari.

3.  Pemasangan siling mengurangkan kos penggunaan elektrik untuk kipas dan pendingin hawa. 

H. Kerja-kerja mengecat

1. Mengecat menambahkan seri rumah anda di samping menjadikan bahan binaan kalis haba, kalis hujan atau kalis karat atau tidak berkulat.

2. Pemilihan cat hendaklah mengikut kesesuaiannya. Cat luaran termasuk undercoat haruslah tahan lama dan tahan cuaca sekurang-kurangnya untuk jangka masa lima tahun. Hadkan  kepada 2 warna atau 2 tona sahaja.

3. Pemilihan warna untuk ruang dalaman rumah terpulanglah kepada anda dan ahli keluarga, bergantung kepada ruang. Namun, elakkan pemilihan terlalu banyak warna yang kontra.

Nota: Kalau bajet agak-agak tak cukup atau kritikal sangat, kemungkinan Atok akan lupakan lantai berjubin, hanya simen kosong sahaja dan tikar getah vinyl.

Haah. Itu baru perancangannya, atas kertas. Realitinya belum tahu. Tapi betullah kata cerdik pandai, "Kalau kita gagal merancang, kita sebenarnya merancang untuk gagal." So, baik kita buat perancangan, walaupun di atas kertas, modal kita hanyalah masa dan perbincangan. Air liur jer. Daripada kita main terjah jer terus jahanam atau terbengkalai tengah jalan akibat tak cukup bajet dan tenaga. Biar serabut di kepala sekarang,  daripada berserabut di mata kemudian.

Doakanlah agar segala perancangan dan impian Atok ini menjadi dan berjalan lancar. Kalau korang ada idea nak mantapkan perancangan Atok ini, bolehlah komen kat bawah. Dahulu Atok tertanya-tanya bolehkah aku menjadi seorang kontraktor? Kini Atok lebih berkeyakinan. YES, AKU MEMANG SEORANG KONTRAKTOR!

Untuk korang yang nak belajar, bacalah nota kat bawah ini. Semoga bermanfaat. Wasalam.

Nota:

Oklah, sekarang kita buat kira-kira sikit kos keseluruhan mengikut proses kerja yang kita dah rancangkan itu. 

3 LANGKAH MENGIRA ANGGARAN KOS PEMBINAAN RUMAH 

Kos pembinaan ini termasuk;

• Kos bahan binaan.
• Upah pekerja pembinaan. 
• Upah perkhidmatan kontraktor.
• Pemasangan paip air. 
• Pemasangan cable elektrik

LANGKAH 1

Dapatkan harga RM/kaki persegi semasa yang diguna pakai oleh kontraktor di kawasan anda.

Harga adalah berbeza mengikut tempat. Jika tiada boleh gunakan kadar sekitar RM 110 sehingga RM 130/kaki persegi.

Anda boleh tanyakan pada berberapa kontraktor terlebih dahulu dan buat perbandingan mana yang lebih sesuai dengan bajet anda.

LANGKAH 2

Pastikan keluasan berikut:-

• Luas Ruang Berdinding (LRB)
• Luas Anjung Berbumbung (LAB)

Pastikan terlebih dahulu design pelan rumah yang anda inginkan dan berapa keluasan yang anda ingin ambil untuk membuat rumah.

Luas Anjung Berbumbung adalah kawasan yang tidak berdinding seperti garage kereta dan bahagian porch depan rumah.

LANGKAH 3

Formula mengira anggaran kasar kos pembinaan.

Luas Ruang Berdinding (LRB) x Harga kontraktor (RM/kaki persegi)

+

Luas Anjung Berbumbung (LAB) x 1/2 Harga Kontraktor (RM/kaki persegi)

Contoh: Design Rumah Atok

Luas Ruang Berdinding = 400 kaki persegi

Luas Anjung Berbumbung = 100 kaki persegi

Harga Kontraktor = RM 120/kaki persegi

ANGGARAN KOS = (400 x RM 120) LRB + (100 x RM 60) LAB

= RM48,000 + RM6,000

= RM54,000 seunit

Total keseluruhan bagi pembinaan sebuah rumah berkeluasan 500 kaki persegi adalah sebanyak RM54,000.

Kalau Atok beli barang sendiri dan hanya upah tukang, Atok mungkin akan dapat berjimat minimum 25% daripada kos keseluruhan.

25% x RM54,000 = RM 13,500

Jumlah Kos keseluruhan bersih:

RM54,000  - RM 13,500 = RM41,500