Akhirnya, AKU KONTRAKTOR di TPG!

Salam Jumaat buat semua. Semoga kita semua dalam lindungan Allah sentiasa hendaknya. Haah...semalam Atok dah cerita kat korang pasal rancangan Atok nak buat rumah sewa tiga pintu kat kampung TPG kan, sempena persaraan Atok sebagai pendidik. Pening kepala Atok pasal mahal sangat kontraktor minta sampai lebih RM200k untuk rumah sewa jer. Apa pasal mahal sangat? Macam-macam alasan diorang kasi. Ada kata kos barang dan pekerja naiklah. Spesifikasi tinggi, harga mesti mahal lah. Macam-macam. 

Nasib baiklah malam tadi Wan korang urut-urut kepala Atok yang tegang tu...Sambil senyum dia kata setiap masalah ada jalan keluar. Betul lah kata Wan kau. Malam itu macam-macam idea yang memancut keluar daripada buah fikiran kepala otak Atok ini. Malam itu Atok tidur lena. Wan kau pun sama. Itulah pasal Atok sayang sangat kat Wan korang. Dah lebih 34 tahun kami bersama sejak bernikah. Dialah peneman Atok kala suka dan duka. Dia memberi Atok semangat ketika Atok down. Benarlah, di belakang kejayaan seorang suami, di situlah isteri berada.

Hari ini, awal-awal pagi lagi, selepas bersarapan, Atok google mencari idea macam mana nak buat rumah dengan bajet Atok. Untuk pengetahuan korang, bajet maksima Atok untuk rumah sewa itu cuma RM 90k jer, termasuk semua urusan, daripada kerja urus tanah sehinggalah urusan lawyer. Lebih daripada itu mungkin Atok terpaksa batalkan hasrat Atok itu. Mungkin Atok buat bisnes lain untuk passive income Atok. 

Atok dah tahu dah sebab apa kontraktor letak harga mahal....sebab diorang lintah darat, mentekedarah duit orang ikut sedap dia jer. Tak fikir susah senang orang kimpul duit seumur hidup! Korang bacalah apa yang Atok dapat dalam internet...Harga rumah menjadi mahal adalah disebabkan 3 perkara iaitu :-

1. Harga tanah – nilainya mengikut lokasi dan permintaan semasa.

2. Keuntungan kontraktor 

– pihak yang membekal pekerja dan meletakkan harga mengikut kaki persegi. Harga kaki persegi ini adalah termasuk harga bahan binaan. Secara puratanya adalah RM100 ~ RM 130 / kaki persegi mengikut lokasi dan rekabentuk.

3. Keuntungan pemaju

 – pemaju akan mengaut 2 kali keuntungan iaitu ke atas nilai tanah dan nilai rumah.

Nak guna khidmat tukang atau kontraktor untuk bina rumah atas tanah sendiri? Bergantung kepada bajet anda untuk membina rumah.

Sekiranya rumah dibina kos rendah di bawah RM100,000, lebih baik menggunakan tukang. Jika rumah yang anda ingin bina melebihi RM150,000 lebih wajar gunakan servis kontraktor.

Kos bagi bahan pembinaan sentiasa meningkat setiap tahun. Jadi anda haruslah merancang kewangan dan pinjaman anda dengan berhemah agar tidak menyusahkan. Berkongsi pengalaman itu yang dituntut. Supaya kita semua dapat ilmu dan tidak ditipu oleh tukang kaki temberang dan pemaju yang kapitalis. In Shaa Allah.

Ketiga-tiga perkara di atas yang menjadikan sesebuah rumah itu mahal TETAPI boleh dikurangkan dengan banyaknya sehingga dua per tiga (2/3) dan boleh jimatkan wang anda sehingga berpuluh-puluh ribu ringgit.

So, akhirnya, If there is a will, there is a way. Korang faham tak maksud peribahasanya? Itulah, kan Atok dah cakap English education ini penting. Maksud Melayunya, Di mana ada kemahuan, di situ ada jalan. Akhirnya Atok jumpa jalan! Bukan JJCM atau Jalan-Jalan Jepun....tapi jalan buat rumah.....cantik dan murah. HAHAHA.....Bagaimana caranya?

Pilihan Sedia Ada

Pilihan A 

Kalau Atok dapat kontraktor yang setuju nak siapkan rumah Atok dengan peruntukan bawah RM 90k, Atok teruskan menggunakan khidmat kontraktor. PASAL APA? Pasal Atok tak payah susah-susah nak ulang-alik balik TPG ke Seremban untuk tengok progress rumah. Lagipun Atok akan pasang lawyer untuk uruskan semua itu. Cukup tempoh, dapat kunci, Atok dan Wan masuk basuh kaki jer. Lupakanlah keuntungan kontraktor tu...Dah rezeki dia. Tapi semua mesti ikut, prosedur, spec dan quality. Kalau tidak, I see you in court!

Secara asasnya sesiapa yang melantik kontraktor bagi membina rumah mereka maka harga rumah tersebut boleh di bahagikan mengikut peratus seperti berikut:-

Andaikan kos pembinaan rumah

= RM 90,000

Keterangan.                 %              RM

Bahan binaan.             32              28,800

Upah pekerja.              32              28,800

Keuntungan

kontraktor.                   32              28,800

pengurusan.                  4                3,600

total.                            100             90,000

Jika kos membina rumah adalah RM90 ribu maka keuntungan kontraktor yang diperolehi oleh kontraktor adalah RM28,800 ribu. Bayangkan duit sebanyak ini sebenarnya milik anda jika mengurus sendiri pembinaan rumah anda. Jadi wang yang anda perlukan bagi menyiapkan rumah anda hanyalah RM60k saja untuk membeli bahan binaan dan upah pekerja. Jangkamasa menyiapkan sesebuah rumah satu tingkat yang sederhana adalah 5 ~ 6 bulan. Nak tahu apa proses yang terlibat untuk membina rumah sendiri (tidak menggunakan khidmat kontraktor) atas tanah sendiri? Jom ikuti proses bina rumah sendiri dengan mudah.

1. Geran Tanah Dan Keadaan Tanah

Geran tanah ini amatlah penting dalam proses pembinaan rumah. Pemilik perlu pastikan nama pemilikannya adalah namanya atau nama pasangan, atau ada juga yang buat geran kongsi ( suami, isteri ). Selain itu juga semak kategori kegunaan tanah seperti pertanian, komersial, ataupun kediaman. Jika kategorinya bukan untuk kediaman anda patut menukarkannya. Dalam hal ini, anda boleh buat sendiri atau mahu lebih lancar boleh guna khidmat perunding tanah atau peguam. Akan tetapi untuk segala kos semasa proses penukaran kategori 100% dibiayai oleh anda sendiri.

Anda juga seharusnya memberi perhatian terhadap keadaan tanah yang akan dilakukan pembinaan rumah. Sama ada tanah rata, berbukit, tanah lembah, tanah rendah dan sebagainya. Selain itu, tanah anda telah dibiarkan lama tidak dibersihkan dari semak samun, hutan dan sebagainya. Jika di tanah anda ada mengalami masalah tersebut anda sepatutnya mengambil langkah sendiri. seperti menampung tanah, membersih dan membuat jalan untuk ke tanah anda. Kos-kos dari kerja tersebut daripada poket anda sendiri. Kerana kebiasaannya kontraktor cuma sediakan rumah. Perkhidmatan seperti langkah awal ini tidak ada dalam perkhidmatan mereka. Tambahan lagi, batu sempadan juga bukan kerja kontraktor anda sebaliknya adalah dari tindakan anda yang akan mengukur keluasan tanah dan meletakkan batu penanda sempadan. Luas tanah ini berdasarkan lot tanah yang dipersetujui oleh pejabat tanah kawasan anda.

2. Pelan Dan Reka Bentuk Rumah

Sediakan Bajet Untuk Pembinaan rumah. Arkitek akan membuat pelan reka bentuk berdasarkan persetujuan tuan punya rumah dan kos cadangan bagi setiap kerja pembinaan oleh Quantity Surveyor (QS).

Membuat Spesifikasi Rumah

Spesifikasi rumah amat penting kerana ianya menentukan kos pembinaan dan kualiti sesebuah rumah. Sebelum melantik tukang rumah atau kontraktor, sepatutnya anda membuat spesifikasi rumah terlebih dahulu. Sekiranya anda tidak mampu membuatnya, anda boleh berbincang dengan arkitek atau QS.

Spesifikasi ini amat penting supaya kedua-dua pihak berpuashati semasa penyerahan kunci rumah nanti. Dengan adanya spesifikasi ini, ianya akan memudahkan kontraktor untuk membuat sebut harga dan membina rumah.

Contoh Spesifikasi :-

Atap – atap genting jenama Monier jenis contour

Besi – mengikut spesifikasi pelan rumah (ikut spec JKR)

Pintu – pintu utama kayu Nyatuh (atau setara) atau meranti

Mangkuk tandas berharga RM350 (apa2 jenis brand seperti Caresan)

Cat – jenis Kasai atau Jotun (jaminan 5 tahun)

Bumbung – kayu kelat atau berubat Malaysia

Siling – siling kapur untuk semua ruang dalaman, veranda dan parking kecuali siling tandas

Mozek – disemua tempat rumah

 – bilik tidur (saiz 16 inci, lingkungan harga RM3.80 semua corak dan jenis), 

Ruang keluarga dan tamu (saiz 20 inci, lingkungan harga RM4.80 sekeping, semua corak dan jenama menyebabkan kulat pada dinding rumah. 

Kebanyakan kontraktor lain hanya beri sehingga 5 kaki sahaja.

Sinki dlm tandas harga sekitar RM150++. Sinki dapur 3 lubang harga sekitar RM300++

Longkang – jenis glace (berkilat)

Letrik – Punca kuasa untuk lampu, kipas. Pendawaian jenis 3-phase.

Piping – Paip, shower adalah jenis chrome.

3. Sebut Harga

Cari dan hubungi Kontraktor/Tukang rumah yang anda yakini dan berpengalaman.Mereka akan mengemukakan sebut harga bina rumah berdasarkan pelan dan 3D design yang telah dipersetujui.

4. Lantik Kontraktor Dan Peguam

Pemohon perlu melantik kontraktor dan peguam yang berpengalaman iaitu yang boleh berurusan dengan pihak LPPSA. Jika kontraktor atau peguam yang dilantik tidak pernah dan tidak tahu berurusan dengan pihak LPPSA, dikhuatiri akan berlaku banyak masalah. Hal ini disebabkan kebanyakan dokumen akan diuruskan oleh kedua-dua belah pihak berkenaan.

5. Kerja Pembinaan Rumah Oleh KontraktorTukang Yang Dilantik

Pihak pembina akan mula melaksanakan kerja – kerja pembinaan rumah mengikut tempoh dan masa yang telah anda persetujui.

6. Lawatan Semasa Pembinaan

Semasa dalam pembinaan, sebaik-baiknya anda pantau pembinaannya, paling kurang sebulan sekali. Lagi kerap lagi baik. Kalau boleh, bawalah rakan anda yang mempunyai pengalaman dalam pembinaan rumah

Kaedah Pembayaran Kepada Kontraktor

JADUAL BAYARAN BERPERINGKAT (PROGRESS)

ANSURAN YANG KENA DIBAYAR PERATUSAN (%) JUMLAH (RM)

1. Setelah perjanjian selesai ditandatangani

            10%                                    9,000.00

2. Dalam tempoh 21 hari selepas peminjam menerima notis bertulis dari kontraktor menyatakan siapnya:

a) Kerja asas dan pertapakan bangunan.             

           10%                                      9,000.00

b) Kerangka konkrit bertetulang bangunan.

           15%                                    13,500.00

c) Dinding bangunantersebut beserta rangka pintu dan tingkap dipasang dengan tepat. 

           10%                                      9,000.00

d) Memasang bumbung, pendawaian elektrik dan saluran paip pada bangunan tersebut. 

           10%                                      9,000.00

e) Kerja melapis dalam dan luar bangunan tersebut. 

           10%                                      9,000.00

f) Parit,saluran najis dan jalan pada bangunan tersebut.

           15%                                    13,500.00

3. Semasa serahan pemilikan kosong dan sambungan bekalan elektrik dan air pada bangunan.

           15%                                    13,500.00

4. Dipegang oleh peguamcara sebagai pemegang pertaruhan untuk bayaran kepada kontraktor

             5%                                       4,500.00

a) Apabila tamat tempoh 6 bulan selepas serahan pemilikan kosong – (2.5%)

b) Apabila tamat tempoh 12 bulan selepas pemilikan kosong – (2.5%) 

JUMLAH 100%                             90,000.00

Kualiti Sesebuah Rumah

Kualiti binaan sesebuah rumah bergantung kepada perkara-perkara berikut :

a)Bahan binaan

b)Spesifikasi rumah

Kemahiran pekerja (workmanship)

Sikap kontraktor/pemaju

Pengawasan – sama ada dari kontraktor atau anda sendiri

7. Serah Kunci

Rumah idaman anda siap dan sedia untuk diduduki. Namun anda harus tahu tentang grace period yang diberikan oleh pemaju sekiranya terdapat kecacatan pada rumah, hendaklah dimaklumkan kepada mereka. Walau bagaimanapun, kerja pembinaan berjalan dengan lancar dan mengikut spesifikasi dalam lukisan dan perjanjian. Untuk setiap kemajuan kerja tapak kerja, supervisor mereka akan update klien.

Pilihan B. 

Bagi mereka yang sudah ada tanah, macam Atok, caranya ialah dengan “BINA SENDIRI RUMAH ANDA”.

Jika anda sudah ada tanah lot tapak rumah. Maksudnya ialah mengurus sendiri pembinaan rumah anda. Ini bermakna anda tidak perlukan kontraktor / pemaju bagi membina rumah anda. Maka kos membina rumah hanyalah membeli bahan binaan dan upah pekerja saja. TETAPI anda kena uruskan semuanya, daripada A sampai ke Z! Anda kini kontraktornya...Anda dah jimatkan duit anda sebanyak RM 28,800!

Untuk kerja-kerja tak sampai 3 bulan, Atok boleh bawa Wan korang pergi umrah dan honeymoon ke Istanbul, Turki......Bukan susah pun! Atok cuma kena buka buku sikit, belajar selok belok buat rumah...Alaaa..panduannya ada dalam internet. Ikut aje lah. Cari tukang-tukang bagi setiap fasa atau proses, dapatkan quotations, pilih yang ada reference yang baik, bayar dan supervise. Tak payahlah nak pasang peguam dan fail kat majlis bagai. Rumah sewa jer pun. Lagipun upah lawyer dan fi majlis daerah tu tu baik buat kenduri doa selamat nanti. Tak roboh punya! Jangan salah faham ya, Atok tak ajar korang langgar undang-undang pulak. Ini Atok cerita pasal cara Atok. Atok akan lantik anak sulung Atok yang duduk Shah Alam tu supervise kerja-kerja pembinaan. Atok lantik dia sebagai Project Manager. ATOK BAYAR DIA, TAU! Bagi dia rasa pulak macam Datok-datok dalam drama Melayu tu, pakai hard helmet dan kepit pelan...tunjuk sini, situ kat tukang-tukang rumah sambil pegang henfon. Pembayaran jadual kerja berdasarkan persetujuan yang ditetapkan. Bayar tukang, dia. Nak beli barang, dia.  Atok sain cek jer ..... HAHAHA😅, Amacam, ok tak? Merasalah jadi Kontraktor sekali seumur hidup. Oklah. Doakan Atok berjaya dalam mengejar impian Atok sekeluarga ini, Amiiiiin.

Oh ya, kat bawah ini seperti biasa Atok selitkan sedikit ilmu dan maklumat tentang pembinaan ini. Kepada tuan punya blog, websites yang Atok rujuk, thanks alot,guys! Jazakallahukhairan. Atok tolong panjangkan sedekah jariah kamu. Sorrylah kalau tak sebut nama atau tercelok bahan-bahan tuan. Halalkan dunia akhirat, ya... Wasalam.

u.p korang, gambar foto projek yang kat bawah ini, semua BUKAN projek Atok punya. Atok ambil kat internet, nak bagi terang penjelasan proses pembinaan rumah.. Atok belum buat apa-apa lagi pun...Baru berangan-angan..

Jangan marah....ceria-ceria selalu.

Berikut adalah ringkasan proses pembinaan sebuah rumah:-

1. Mengenal pasti sempadan tanah tapak rumah
2. Membina papan adang dan papan tanda
3. Membuat pancang tanda
4. Membina asas konkrit (footing)
5. Membina stump konkrit
6. Membina rasuk aras tanah (ground beam)
7. Membina lantai konkrit
8. Membina tiang konkrit
9. Membina dinding batu bata (brickwall)
10. Memasang bingkai jendela dan pintu
11. Membina rasuk bumbung konkrit
12. Memasang ke rangka dan penutup bumbung
13. Memasang konduit pendawaian elektrik
14. Memasang siling
15. Melepa dinding
16. Melepa lantai
17. Memasang paip bekalan air (plumbing work) serta tangki air
18. Memasang jubin lantai dan dinding
19. Membina longkang dan apron
20. Membina tangki septik dan paip kumbahan
21. Memasang daun pintu dan ironmongeries
22. Mengecat
23. Membersih dan membawa keluar sampah dan sisa binaan
24. Melakukan pemeriksaan akhir dan membuat permohonan CCC (Sijil Penyiapan dan Pematuhan)

Peringkat 1 - Penyediaan tapak rumah dan besi-besi binaan

bahan-bahan yg paling awal sampai ditempat kejadian. Batu bata dan Pasir Sebuah bangsal juga telah dibina utk menyimpan simen. (Kalau letak luar nnt kene hujan, terus takleh guna simen)

contoh2 besi yang telah disediakan awal untuk pembinaan rumah ini. Semuanya handmade.

Tapak rumah diukur dulu dan ditandakan dengan tali. Aras ketinggian dari pusat bumi juga dikira dengan menggunakan tiub berisi air.

contoh salah satu lubang untuk foundation rumah ini. 2ft x 2ft x 2ft..

Kerja-kerja menggali lubang sedang dilakukan. Memerlukan kudrat yang banyak.

lurus je lubang tu dengan dinding binaan yg telah ada.

Peringkat 2 - Penyediaan Tiang

foundation punya besi telah dicacakkan. ada besi diseluruh bahagian bawah tu yg mana kelak akan dicurahkan dengan simen konkrit pulak.

contoh yg dah terisi dengan simen. Simen tu dalam 1/2 ft @ 1 ft kot. Selebihnya akan ditimbus kembali dengan tanah.

Beginilah keadaan ceracak yang telah ditegakkan.

Peringkat 3 - Mulanya kerja-kerja pembangunan dinding dan sistem pembentungan

panggil backhoe, tuk gali lubang tuk tangki septik ni. Memang saje gali awal, supaya tanah yg digali ini bolah digunakan tuk tambak tapak rumah. Jadi save budget, tak payah beli tanah dah untuk tambak rumah.

Beginilah bersepahnya batu batan di tapak pembinaan

Kawasan membancuh simen. Bersih selepas tiap kali selesai bekerja.

dinding dibangunkan dulu. Dengan cara ini dapat menjimatkan kayu yg digunakan untuk membuat tiang kelak.

Haa, nampak tak tanah dalam petak2 rumah ni dah tambak. Tanah ni diambil dari tempat tangki septik tadi laa. Selain itu ada juga digali lubang lain di belakang rumah ini juga.

Ni saluran untuk paip kumbahan nanti. Korek awal-awal, tak payah laa nak panggil backhoe banyak kali nnt.

Peringkat 4 -Pembangunan Tiang dan Komponen-Komponen Rumah seperti Tingkap dan Rangka Pintu

Dinding da dibangunkan lagi. Nampak tak yang kayu tu, tu laa bahagian tiang tu. Bingkai tingkap dan pintu juga telah diinstall time ni.

Ni kawasan tempat ambil wuduk nnt nie.

Ni kawasan bilik mandi dan jamban

Peringkat 5 - Penyediaan Top beam dan Pemasangan Bumbung
Sementara menyiapkan pemasangan batu-bata untuk dinding, sebahagian pekerja membuat kerangka besi untuk top beam.
Inilah kerangka besi top beam yang telah diletakkan di atas dinding sebelum papan acuan dipasang.


.

Apabila beam dah keras, mereka pun pasang bumbung. Kenalah tentukan jenis bumbung apa, sebab nak pasang kerangka bumbung kena betul kiranya. Kalau pasang atap genting, banyak guna besi sebab genting berat. Saya nak atap genting, sebab rumah tak panas. Kalau boleh tak nak pakai air cond. Nak natural aje..

rangka bumbung besi

Selepas itu, barulah dipasang bumbung genting.


Bumbung genting yang hampir siap dipasang

Rujukan

https://binarumahtanahsendiri.blogspot.com/2014/03/proses-membina-rumah-sendiri.html?m=1

https://profhariz.com/8-proses-bina-rumah-sendiri-dengan-mudah/

http://cikgukimi.blogspot.com/2015/02/proses-proses-awal-membuat-rumah.html?m=1

https://www.dawaibesi.com/2018/10/panduan-bagi-yang-ingin-memiliki-rumah.html?m=1

http://pemadamburuk.blogspot.com/2010/12/step-nak-buat-rumah-sebuah.html?m=1

.